יעקב שפיר - שמאי מקרקעין - אגרונום - שמאי חקלאי

יעקב שפיר עוסק בהערכת נכסים ומתן חוות דעת בשמאות מקרקעין ומומחה בשמאות חקלאית, אגרונום ושמאי מקרקעין בוגר האוניברסיטה העברית.בעל ניסיון של עשר שנים בתחום הנדל“ן ועשרות שנים בתחום החקלאות. משמש כעד מומחה מטעם בית משפט. שמאי מקרקעין ושמאי חקלאי מוסמך. שירות מהיר ואמין בכל רחבי הארץ. 

טל. 09-7710911, 077-7007497, נייד 054-2101082,

פקס 153-542101082

רעננה- הכוכב 32, תל אביב- עולי הגרדום 15

דוא“ל– jshafir8@gmail.com

תחומי ההתמחות והעיסוק העיקריים

שמאות מקרקעין

  • הערכת שווי נכסים : דירות, בתים צמודי קרקע, חנויות, משרדים, תחנות דלק, מבני תעשיה, נכסים בדמי מפתח, מגרשים, נחלות, משקים ומשקי עזר אדמות חקלאיות ודמי פינוי של נכסים.
  • הפחתת היטלי השבחה.
  • מיסוי מקרקעין-הערכה וחישוב מס שבח מקרקעין.
  • השגות לעניין תשלומים למנהל מקרקעי ישראל, דמי היתר, פיצול מיגרש, דמי הסכמה, דמי היוון.
  • עיסקאות קומבינציה.
  • הערכת פיצויי הפקעות.
  • רכוש משותף וזכויות בנייה בבית משותף.
  • שמאי של חברת חשמל, חוות דעת למוסדות פרטיים.
  • מתן חוות דעת מומחה לבתי משפט.

 

שמאות חקלאית

  • הערכת נזקים חקלאיים .
  • הערכת שווי מבני משק, ציוד חקלאי, גידולים חקלאיים.
  • אומדן פיצוי לשטחים חקלאיים כתוצאה מ: הפקעות, קווי מים, קווי קולחין, קווי חשמל ועוד.
  • מתן חוות דעת מומחה לבית משפט.

 

ליצירת קשר : טל. 09-7710911, 0777007497 נייד 0542101082

פקס 09-7745452

דוא"ל – Jshafir@013.net.il

 

חוג הלקוחות

אספקת שירותי שמאות לחברות תשתית ארציות, משרדי ממשלה, בעלי נכסים פרטיים, בעלי נחלות ומשקים

חקלאיים, במגזר העסקי ;עורכי דין,רואי חשבון, קבלנים ויזמים פרטיים, וכן לבתי משפט, לגופים ציבוריים

ממלכתיים ועוד.

השירות ניתן בכל רחבי הארץ באמינות, במהירות ומקצועיות.

יעקב שפיר אגרונום ושמאי מקרקעין בוגר האוניברסיטה העברית. בעל ניסיון של עשר שנים בתחום הנדל"ן
ועשרות שנים בתחום החקלאות. שמאי מקרקעין ושמאי חקלאי מוסמך. מתן שירות בכל הארץ.

צור קשר:

JShafir@013.net.il

הכוכב 32 רעננה, מיקוד: 43568
טל.       :           09-7710911
טל.       :           077-7007497
נייד       :           0542101082
פקס      :           09-7745452

דיירות מוגנת

קיימים בחוק המקרקעין 5 סוגי זכויות: זכות הבעלות, שכירות, זכות קדימה, זיקת הנאה ומשכנתא. כול הזכויות במקרקעין ניתנות לרישום בפנקס הזכויות (טאבו). דיירות מוגנת אינה נחשבת זכות במקרקעין לכן אין כול אפשרות לרשום אותה בטאבו. נושא הדיירות המוגנת מעוגן בחוק הגנת הדייר ובפסיקה ענפה בנושא. דיירות מוגנת נוצרת על ידי העברה של חלק מהזכויות בנכס מהבעלים לדייר המוגן.שווי הדיירות המוגנת מושפע: גיל הדייר, מצב בריאותו, מצבו המשפחתי, קיומם של קרובים ומצבם הכלכלי האם קיימת ברשותם דירה נוספת. דיירות מוגנת קיימת בנכסי מגורים ונכסי עסקים. דמי השכירות המשולמים על ידי הדייר המוגן נמוך בצורה משמעותית ביותר לעומת דמי שכירות ראויים, בדירות מגורים כ- 10%. בעסקים המצב תלוי בסוג העסק, בחוק הגנת הדייר קיימת רשימה של עסקים שבהם ניתן להעלות את דמי השכירות כמעט לרמות של דמי שכירות ראויים (נכסים ללא תקרת דמי שכירות). בנכסים עסקיים ללא תקרת דמי שכירות למעשה זכותו של הדייר מסתכמת בכך שיש צורך בעת פינוי לשלם לדייר דמי פינוי. כאשר מבוצעת מכירה של זכות דיירות מוגנת משלם רוכש הזכות תשלום חד פעמי הנקרא דמי מפתח. דמי המפתח מתחלקים בין הבעלים לדייר היצוא על פי הוראות חוק הגנת הדייר, במרבית המקרים כ- 60% מדמי המפתח מועברים לדייר היוצא וכ- 40% מדמי המפתח מועברים לבעלים. במכירה של זכות דיירות מוגנת אין צורך לדווח למס שבח על המכירה.דמי מפתח מלאים מוגדרים בחוק " כל תמורה שאינה דמי שכירות הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזקת החזקה במושכר לפי חוק זה- ואין נפקא מינה מתי שולמו. גובה דמי המפתח נקבע בעיקר על פי היחס בין דמי השכירות המוגנים לדמי השכירות הראויים.

 

משרדינו עוסק בהערכת זכויות הבעלים, זכויות הדיירים, אומדן דמי המפתח בדירות ובעסקים מוגנים

הערכת נזקים חקלאיים

קיימים מספר רב של נזקים חקלאיים שנגרמים כתוצאה מרשלנות. את ההערכה של הנזקים החקלאיים  מבצע שמאי חקלאי. לשמאי חקלאי שהוא אגרונום במקצועו רקע רחב בהבנת הנזק שנגרם.

נזקי ריסוס- נזקי ריסוס קורים הן על ידי מטוסים המרססים בקוטלי עשבים ורחף מגיע לשטחים סמוכים לשטח אותו התכוון המטוס לרסס. נזקי ריסוס נגרמים גם מריסוס על ידי מרסס רתום לטרקטור, או אפילו מרסס גב כאשר הריסוס נעשה בשעות שיש רוחות והרחף מגיע לשטח צמוד לשטח המרוסס. הריסוסים יכולים לגרום לאובדן מוחלט של היבול במקרה של פרחים או ענפי קישוט או ירקות עלים אשר לאחר הריסוס אינם ראויים יותר לשיווק.

נזקי הצפה- נזקי הצפה נגרמים כתוצאה מגשמים מרובים, ביוב לא מנוקז או שילוב של שניהם. כאשר מדובר בצמחים חד שנתיים או רב שנתיים שאינם עצים, הסיכוי להם לשרוד הצפה לפרק זמן של מספר ימים נמוכים מאד, עצים לעומתם יכולים לשרוד פרק זמן מעט ארוך יותר. הסיבה העיקרית היא העדר חמצן ורקבון של מערכת השורשים. להצפה במי ביוב יש השלכות בריאותיות על אכילת תוצרת חקלאית שהושקתה במי ביוב.

נזקי שריפה- נזקי שריפה נגרמים עקב הבערת אש רשלנית בשטח א' ומעבר מהיר של האש לשטחים באזורים שלא היו מתוכננים לשריפה באותו שטח או מעבר האש לשטחים סמוכים תוך כדי שריפה של שטחים חקלאיים, מבני משק חקלאיים, ציוד חקלאי, מלאי ציוד ומזון לבעלי חיים. נזקי שריפה נגרמים גם מקצר חשמלי בתוך שטחים חקלאיים בתוך כך נשרף היבול בשטחים.

נזקי גינון- קיימים מקרים בהם הבעלים של בית צמוד קרקע משכיר את ביתו כאשר סביב הבית גינה מטופחת. השוכר אינו מקפיד להשקות, לעשב לדשן, לגזום את הצמחים והעצים בגינה וכתוצאה מכך גינה מטופחת הופכת לגינת עשבים שוטים וכול השקעתו של הבעלים בגינה יורדת לטימיון.

נזקי העברת תשתיות- סלילה של כבישים, מדרכות,העברה של קווי מים, ביוב, טלפון, חשמל, תקשורת אחרת, גורמת לעיתים לנזקים לשטחי גינון ולשטחים חקלאיים.

רכישת עצים וצמחים חולים ממשתלות- קיימים מקרים רבים של: רכישת עצים, שתילי נוי לגינה, שתילי ירקות כשהם נגועים במחלות. לעיתים העצים או השתילים מתים מיד לאחר שתילתם ולעיתים יש צורך בהרבה ריסוסים על מנת שיבריאו, גם שצמחים כאלה מבריאים יש לעובדה שהצמחים הגיעו חולים השלכות כלכליות כמו למשל עקב האחור בגידול היבול בשטחים נמוך יותר ולפעמים יש גם פגיעה באיכות היבול .

רכישת שתילים מוגדרים עמידים למחלות מסוימות או לתנאים מסוימים – קיימים מקרים בהם נרכשים שתילים שאמורים להיות עמידים למחלות מסוימות או לתנאי טמפרטורה מסוימים ומתברר שהם לא עמידים כפי שהובטח על ידי ספק השתילים.

נזקי חבלה- קיימים מקרים עקב סכסוך בין אנשים, לוקח אחד המעורבים בסכסוך את החוק לידיו ומשמיד את שטחיו של המעורב האחר באמצעות ריסוס בחומרי הדברה, שריפה, עקירה, שברים פיסיים לציוד.

הפסקה בהספקת מים- לעיתים נגרמות הפסקות בהספקת מים כתוצאה מליקויים במערכת הספקת המים. הפסקות זמניות כאלו גורמות להתרככות של פרי ופסילתו לשיווק, למחלות כמו שחור פיטם (חסר בהספקת סידן לצמח עקב עקת מים), יצירת פרות מעוותים.

לכלוך מבנים על ידי עטלפים- מבנים רבים ברחבי הערים מכוסים בכתמים הנגרמים על ידי עטלפי הפירות. העטלפים אוכלים פרות מעצים שנמצאים בשטחים ציבוריים ושטחים פרטיים ויורקים את שאריות מיץ הפרות על קירות בתים. העצים העיקריים מהם ניזונים עטלפי הפרות הם פיקוסים ותמרים.

משרדינו עוסק בהערכת נזקים חקלאיים

 

הערכת שווי מקרקעין

מקרקעין הם קרקע וכל אשר מחובר אליה חיבור של קבע לדוגמא:

דירה, בתים צמודי קרקע, מגרשים ריקים או שנטועים עליהם עצים, מבני ציבור, מבני תעשיה, מבנים חקלאיים ועוד'.

כאשר שמאי מקרקעין נדרש להעריך את שווי מקרקעין הוא אוסף נתונים לגבי:

  1. סביבת הנכס
    1.   רמה סוציו אקונומית של האוכלוסייה באזור הנכס.
    2. האם הבניה בסביבת הנכס חדשה או ישנה.
    3. קיומם של כבישים ראשיים או סואנים בקרבת הנכס.
    4. קיומם של מוסדות ציבור בסביבת הנכס.
    5. הנוף הנשקף מהנכס.
    6. סמיכות הנכס לפארק.
    7. האם נמצאת תחנת דלק קרוב לנכס. קיימים עדין במספר

       רב של תחנות דלק בתוך הערים ובצמוד לבתים.

    1. האם קיימת חנות בבנין הנכס.
    2. האם קיימים משרדים בבנין הנכס.
    3. אפשרויות החניה בסביבת הנכס.
  1. תאור הנכס
    1. מגרש ריק– שטח המגרש, אורכו, רוחבו, טופוגרפיה.
    2. מגרש חקלאי- שטח המגרש, בחינת המחוברים הנמצאים במגרש
    3. בית צמוד קרקע- שטח הבית, שנת הקמתו, תחזוקת הבית, חלונות הבית. מיזוג אוויר, התאמת הבית לתוכניות הבניה.
    4. דירה- שטח הדירה, שנת הקמת הבניין בו כלולה הדירה, תחזוקת הבניין בו נכללת הדירה, תחזוקת הדירה, מספר החדרים, מרפסות, ריצוף הדירה, חלונות הדירה, מטבח. הקומה בה נמצאת הדירה, קיומה של מעלית בבנין, האם יש חניה.
    5. חנות- שטח החנות, הקומה בה נמצאת החנות (פרט לקניונים בדרך כלל בקומת הקרקע), תחזוקת החנות, אורך חזית החנות, עומק החנות, גובה החנות, האם קיימת גלריה בחנות, אפשרויות החניה בסביבת החנות.
    6. אולם תעשיה- שטח האולם, הקומה בה נמצא האולם, תחזוקת האולם, גובה האולם, האם קיימת גלריה באולם, אפשרויות חניה בסביבת האולם.
  2. המצב התכנוני    

תוכניות בנין עיר החלות על הנכס. בתוכניות בנין העיר נקבעות זכויות הבניה, לדוגמא שטח מגרש 1,000 מ"ר וניתן לבנות בית מגורים שבכל קומה 40% ובסך הכול 10 קומות.     קומת הקרקע יכולה להיות דירת גן או קומת עמודים   מפולשת, יתרת הקרקע בקומה משמשת לחניה או לגינה,האם יש חניה תת קרקעית לבניין, האם ניתן לבנות חדרים על הגג ומה שטחו של כל חדר, האם ניתן במקום חדרים על הגג לבנות דירת גג. האם ניתן לבנות מחסנים לשימוש הדיירים בקומת הקרקע. האם ניתן לבנות חנויות בקומת הקרקע, גובהם של החנויות, האם ניתן לבנות קומת ביניים למשרדים. בבתים צמודי קרקע האם ניתן לבנות חדרים בעלית גג, מרתף, בריכת שחיה. בשטחים חקלאיים האם השטחים מופיעים בתוכניות מתאר ארציות או מחוזיות שטחים מתוכננים בעתיד לשטחי מגורים, תעשיה או מלונאות. כמה שטחים עיקרים בתוכנית וכמה שטחי שירות לדוגמא שטחים עיקריים הם חדרים בדירה, מטבח שירותים וחדר אמבטיה ושטחי שירות הם מחסנים, מדרגות, חניות, הממ"ד בדרך כלל משמש כחדר למרות שהוא אינו נחשב שטח עיקרי.

  1. הזכויות בנכס

מדינת ישראל מחולקת לגושים, הגושים מתחלקים לחלקות, מרבית החלקות בארץ הם חלקות ריקות או חלקות בהם קיימים  מחוברים חקלאיים כגון: מטעים, חממות, רפתות, לולים, חלקות חקלאיות בהם קיימים גידולי חקלאיים חד שנתיים אינם נחשבים חלקות עם מחוברים. החלקות בארץ  רשומות בלשכת רישום מקרקעין (טאבו). מגרשים ריקים ומגרשים חקלאיים נרשמים בפנקס הזכויות. מגרשים עליהם קיימים מבנים נרשמים לעיתים בפנקס הזכויות ולפעמים נרשמים בפנקס הבתים משותפים. כאשר מבקשים לרשום מבנה כבית משותף, מתחלקת החלקה לתתי חלקות וכל דירה או משרד, או אולם תעשיה במבנה מקבל מספר תת חלקה והרכוש המשותף לכל השותפים מקבל אף הוא מספר תת תת חלקה. בפנקס הבתים המשותפים ליד כל תת חלקה רושמים את שטחה. בית משותף מתנהל על פי תקנון מוסכם על כול הדיירים, במידה ולא נכתב תקנון מוסכם על ידי הדיירים, הבית המשותף מתנהל על פי תקנון מצוי הקבוע בחוק המקרקעין. קיימים בארץ מבנים רבים שהרישום בהם נמצא במנהל מקרקעי ישראל , חברות משכנות או עדין רק ברישומים של הקבלנים שבנו אותם. בכל נסח רישום טאבו ירשם מספר הגוש, החלקה והשטח שלהם. 

  1. עקרונות גורמים ושיקולים בהערכה

בסעיף זה מסכם השמאי כיצד הוא קבע את שוויו של הנכס, סעיף זה למעשה בנוי על הסעיפים הקודמים, תאור הסביבה, תאור הנכס, המצב התכנוני והזכויות בנכס ועל הסעיף הבא הנקרא  התחשיב.

  1. התחשיב              

בסעיף זה מפרט השמאי כיצד הוא קבע את שווי הנכס. קביעת השווי נעשית ב- 3 שיטות: שיטת ההשוואה בה משווים את שווי הנכס לנכסים אחרים ששווים ידוע, שיטת העלויות בה קובעים את שווי הקרקע מהשוואה לשווי של קרקעות אחרות, לשווי הקרקע מוסיפים את עלויות הבניה ממנה מפחתים פחתים שהצטברו בבניה, לשווי הקרקע והמבנה מוסיפים יזמות ומקבלים את שווי הנכס. השיטה השלישית לקביעת שווי נכס היא שיטת היוון ההכנסות. על פי שיטה זו שווי הנכס נקבע על פי היוון ההכנסות המופקות ממנו.                                                               

            משרדינו עוסק בהערכת שווי לכל סוגי הנכסים.

השגה על היטל השבחה

השבחה- עליית שווים של מקרקעין עקב:

 אישור תוכנית בנין עיר

אישור הקלה

אישור שימוש חורג

ביום שנוצרה השבחה חל על בעל המקרקעין חובת תשלום היטל השבחה. החייב בהיטל השבחה הוא בעל המקרקעין או חוכר לדורות. שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מההשבחה. היטל ההשבחה חל על מקרקעין הנמצאים בתוך תוכנית ויכול לחול גם על מקרקעין הגובלים בתוכנית. היטל השבחה לא חל על תוכניות שאושרו לפני 1 ביולי 1975.

פטור מהיטל השבחה

  1. השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו שכונת שיקום. כל עוד ההכרזה בתוקף.
  2. השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה.
  3. השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה 1965.
  4. השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט- 1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעים או התמורה בעדם, משמשים או מיעדים לשמש למטרות האמורות.
  5. השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי.
  6. הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.
  7.  הרחבה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5%$ משטח המגרש.
  8. השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות. והם משמשים לבניה או הרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.
  9. השבחה בבניית ממ"ד. הפטור יינתן לשטח מינימאלי הנדרש בלבד 9 מ"ר נטו + קירות.

לבעלים או לחוכר לדורות יש זכות לערער על עצם החיוב בפנייה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של משרד הפנים או על גובה החיוב בפניה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע. ערעור על גובה החיוב יעשה באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו של הבעלים.

 

פרק הזמן בו ניתן להגיש ערעור על חיוב בהיטל השבחה הוא 45 יום.

משרדינו עוסק בהשגות לשומות על היטל השבחה (שומה אחרת)           

עלויות בניה הרחבת דירות 

בבניינים ישנים רבים קיימות תוכניות בנין עיר המאפשרות הרחבה של דירות בבתים משותפים או בבתים הראויים להירשם כבתים משותפים. לא תמיד כול הדיירים בונים אגף שלם. קיימים מקרים רבים של דיירים בקומת הקרקע שהרחיבו את דירותיהם או דיירים בקומות גבוהות יותר (בדרך כלל עד 4 קומות) שהרחיבו את דירותיהם. על מנת לבנות את ההרחבה יש צורך ליצור קודם כול את התשתית הנדרשת, חפירת כלונסאות או פלטות יסוד יציקת הכלונסאות או פלטות היסוד. מעבר לכך יש להשתמש בשירותיהם של מודד, מתכנן. מי שנושא בהוצאות אלו בדרך כלל זה המרחיב את דירתו. כאשר דייר שבחר שלא הרחיב את דירתו, מחליט להרחיב את דירתו הוא נדרש על ידי הדייר שהרחיב את דירתו להשתתף בהוצאות של אותם חלקים בבנין שבנה עבורו הדייר שהרחיב את דירתו. לעיתים מדובר רק ביסודות של ההרחבה ולעיתים מדובר גם בעמודים וברצפה או בגג. במרבית המקרים חולפות שנים רבות מיום שאחד הדיירים מרחיב את דירתו ועד שדייר אחר מחליט להרחיב אף הוא את דירתו. חישוב עלויות הבניה נעשה על ידי פניה של אחד הצדדים או על ידי שני הצדדים לשמאי מקרקעין.

 

קומה א' הורחבה

משרדינו עוסק בחישוב עלויות בניה להרחבת דירות

השגות למנהל מקרקעי ישראל

93% מהקרקעות בארץ אינם אדמות בבעלות פרטית. האדמות שייכות למדינת ישראל, רשות הפתוח וקרן קיימת לישראל. הקרקעות שאינם פרטיות מנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל. יו"ר מועצת מקרקעי ישראל הוא האחראי מטעם המדינה על מנהל מקרקעי ישראל (עד היום שר בממשלת ישראל). מנהל מקרקעי ישראל משווק קרקעות בתנאי חכירה לצרכי: מגורים, תעשיה, מסחר, מלונאות, מחצבות, תשתיות, דיור מוגן, חקלאות, תחנות דלק ועוד'.

  1. דמי היתר

דמי היתר הם דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין בגינן לא שולמה למינהל תמורה. גובה דמי ההיתר נגזר מתוספת ערך הקרקע אשר נקבע עפ"י הערכת שמאי מקרקעין. המנהל רשאי לקבוע טבלאות ערכי קרקע למגורים.

דמי ההיתר יהיו בשיעורים הבאים:

25% מתוספת הערך, כאשר לחוכר חוזה חכירה לא מהוון.

31% מתוספת הערך, כאשר לחוכר חוזה חכירה מהוון.

91% מתוספת הערך, כאשר לחוכר חוזה חכירה מהוון בעסקה

80% מתוספת הערך, כאשר ליזם הסכם פתוח לא מהוון בתוקף.

91% מתוספת הערך, כאשר ליזם הסכם פתוח מהוון בתוקף.

על שיעור התשלום יחולו ההנחות בהתאם להחלטות המועצה ולמפת אזורי העדיפות הלאומית. כפי שתקבע הממשלה מעת לעת.

תוספת בניה בבניה רוויה פטורה מתשלום דמי היתר.

 

ניתן להגיש השגה למנהל מקרקעי ישראל על גובה דמי היתר. 

 

  1. דמי הסכמה

דמי הסכמה הם תשלום שעל חוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס. גובה דמי ההסכמה נקבע על פי חוזה החכירה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל. כאשר לחוכר חוזה חכירה מהוון הוא פטור מתשלום דמי הסכמה.

בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל קיימים רשימת פטורים נוספים מתשלום דמי הסכמה.

ניתן להגיש השגה על שומה לדמי הסכמה

משרדינו עוסק בהשגות למנהל מקרקעי ישראל על גובה דמי היתר ודמי ההסכמה.

מס שבח מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה לה זכויות בניה נוספות

כאשר מתבצעת מכירה של מגרש, חנות, מבנה תעשיה, נחלה, דירת מגורים שיש לה זכויות נוספות, על המוכר חל תשלום מס שבח. מס שבח חל על השבח במקרקעין שהוא ההפרש המתואם בין שווי הרכישה לשווי המכירה בניכוי הפטורים המותרים. מס השבח המשולם על ידי מוכר זכות במקרקעין מצטרף למס ההכנסה של הנישום ונעשה חשבון מאוחד. דירה בודדת ללא זכויות בניה נוספות מוגדרת כדירת מגורים מזכה ואין תשלום מס שבח בגין מכירתה כל זה כפוף לתנאים המפורטים בחוק מיסוי מקרקעין ובהוראות שעה. במכירה של דירה לה יש זכויות בניה נוספות יש צורך לשלם מס שבח, בדרך כלל מדובר במכירת בתים צמודי קרקע שלא נוצלו בהם כל זכויות הבניה. במגרשים גדולים עליהם קיימים בתים קטנים החיוב במס השבח יהיה גבוה כיון שלמעשה יש לנו מעט בניה והרבה מגרש ובמכירת מגרש קיימת חובת תשלום מס שבח מלא. שיעור המס עבר מספר שינויים כאשר קיים שיעור מס לרכישה עד שנת 1948, משנת 1948 עד 1961, משנת 1961 ועד שנת 2001, משנת 2001 ועד 2012 ומשנת 2012 והילך. בין הניכויים המותרים מהשבח קיימים, היטל השבחה, דמי היתר, דמי הסכמה, הוצאות להשבחת הנכס, הוצאות עו"ד, הוצאות תיווך, הוצאות שמאי. קיימים גם פטורים עד סכומים מסוימים ממס שבח. את שווי זכויות הבניה החייבות במס שבח מחשב שמאי מקרקעין.

 

 

משרדינו עורך שומות לצורך הגשתם לשלטונות מיסוי מקרקעין

תביעה לירידת ערך

תביעה לירידת ערך מזוהה בדרך כלל עם סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אולם קיימות תביעות רבות לירידת ערך שהם תביעות נזיקין. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה עוסק בתביעה לירידת ערך כתוצאה מאישור תוכנית. סעיף 197 א', נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך של הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום תוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצוי מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. החליטה הוועדה המקומית לדחות את התביעה כולה או חלקה, רשאי התובע לערור בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה תוך 45 יום. סעיף 200 לחוק התכנון והבניה קובע כי לא יראו קרקע כנפגעת ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. קיימות דוגמאות רבות לתוכניות בנין עיר שהביאו לירידת ערך, בהם:סלילת כביש ראשי בגבול עם בנין מגורים , תוספת קומות לבנין הגורמת לחסימת נוף ואויר. הקמת תחנת דלק בגבול עם בנין מגורים, קו רכבת קלה. דוגמאות לתביעות לירידת ערך בדרך של תביעות נזיקין הם: רעש גבוה מהמותר בסמוך לבנין מגורים, ארובות עשן, אנטנות סלולאריות. שיעור ירידת הערך נקבע על ידי שמאי מקרקעין.במקרה של ירידת ערך על פי חוק התכנון והבניה  השמאי מעריך את שווי הנכס לפני אישור התוכנית ואת שווי הנכס לאחר אישור התוכנית. במקרה של תביעת נזיקין יעריך שמאי המקרקעין את שווי הנכס ללא גורם המטרד ואת שווי הנכס עם גורם המטרד.

 

פרק הזמן בו ניתן להגיש תביעה לירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הוא 3 שנים, שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו אף אם כבר עברה התקופה.

משרדינו עוסק בתביעות לירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ובתביעות נזיקין.         
לוגו שמאי חקלאי שמאי חקלאי_בניין 3שמאי_חקלאי בניין 1שמאי_חקלאי בניין 2